Kredyt hipoteczny - najważniejsze informacje

Kredyt hipoteczny – jest to jeden z najbardziej powszechnych produktów bankowych. Polega na długoterminowym zobowiązaniu gotówkowym wobec banku, mającym na celu sfinansowanie zakupu nieruchomości lub rozpoczęcia inwestycji budowlanej.  Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka, którą właściciel nieruchomości ustanawia na rzecz wierzyciela hipotecznego, czyli banku. Od tej chwili bank może zgłaszać roszczenia względem nieruchomości na podstawie umówionej wierzytelności, nie mogą one jednak przekraczać wartości ustanowionej hipoteki. Przy sprzedaży nieruchomości z ustanowioną hipoteką, warunki nie zmieniają się, ponieważ hipoteka związana jest z nieruchomością, a nie z jej właścicielem.
Kredytobiorca jest zobowiązany również do poręczenia swoimi dochodami – obecnymi oraz przyszłymi, a także pozostałym majątkiem.  Do czasu ustanowienia hipoteki, klient banku może skorzystać z innych form zabezpieczeń – ubezpieczenia kredytu, poręczenia majątkowego osób trzecich, weksla lub blokady środków na rachunku bankowym.

Koszty kredytu hipotecznego – na całkowitą sumę kosztów składa się kilkanaście składników. Podstawowym wyznacznikiem jest oczywiście Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która nominalnie określa współczynnik różnicy pomiędzy kosztami ponoszonymi przez właściciela kredytu a otrzymaną kwotą, wynikającą z umowy kredytowej. Poszczególne czynności stanowiące o sumie obciążeń to, prócz prowizji i marży bankowej - ustanowienie hipoteki i wpis do księgi wieczystej, założenie księgi wieczystej, jeśli nieruchomość jej nie posiada, wykupienie ubezpieczenia od zdarzeń losowych oraz na życie – z cesją na rzecz banku, oraz koszty notarialne.

Wkład własny – jest czynnikiem, który może decydować o obniżeniu kosztów kredytu. Standardowo, im większy wkład własny, tym tańsze zobowiązanie. Jeszcze do tego roku minimalna wysokość wkładu własnego wynosiła 10%. Styczeń 2016 przyniósł kolejne 5%, zatem teraz wynosi on 15%. Dobra wiadomością jest jednak to, że dodatkowe 5% można objąć ubezpieczeniem brakującego wkładu.

Zdolność kredytowa – określa najwyższą możliwą kwotę zobowiązania, jaką jest w stanie spłacić pożyczkobiorca. W praktyce określa ją wiele czynników, którymi banki dowolnie manipulują. Podstawą do obliczenia zdolności kredytowej jest dochód. Idealnym jest stały dochód z tytułu umowy o pracę bądź prowadzonej działalności gospodarczej. O wiele gorsze warunki stawiane są osobom, które pracują na umowę zlecenie lub o dzieło. Innymi czynnikami są także – przeszłość finansowa, czyli jakość spłat poprzednich zobowiązań wobec instytucji finansowych, wiek kredytobiorcy, ilość dzieci pozostających na jego utrzymaniu, miejsce zamieszkania a także obciążenia dochodu uwarunkowane posiadaniem kredytów czy pożyczek.

Oprocentowanie -  to czynnik warunkujący koszt zaciągniętego kredytu. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, na oprocentowanie składa się marża banku – czyli koszt stanowiący element wynagrodzenia banku, oraz manipulacji, mającej na celu podniesienie atrakcyjności produktu a także stopa referencyjna – składają się na nią z góry określone na rynku bankowym stawki procentowe dla pożyczek pieniężnych, zbliżone w różnych bankach,  stosowane odmiennie dla różnych walut.

Ubezpieczenie – towarzyszy kredytowi hipotecznemu przez cały okres jego trwania w różnych formach. Niestety, w większości przypadków znacznie podnosi wysokość wydatków związanych z obsługą zobowiązania. Bank coraz częściej wymaga od osób samotnych, bądź jedynych żywicieli rodziny, wykupienia ubezpieczenia na życie z cesją praw na rzecz banku. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla instytucji finansowej umniejszające ryzyko poniesienia straty. Do czasu ustanowienia hipoteki, banki wymagają zastosowania procedury ubezpieczenia pomostowego. W im krótszym czasie właściciel nieruchomości załatwi wpis do księgi wieczystej, tym mniejsze poniesie koszty związane z ubezpieczeniem. Przy braku, lub niewystarczającej kwocie wkładu, należy przygotować się na poniesienie kosztów związanych z ubezpieczeniem wkładu własnego. Jest ono stosowane na całość, lub brakującą sumę. Oczywiście nie należy zapominać o ubezpieczeniu nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka.

Zalety kredytu hipotecznego:
- możliwość realizacji planu zakupu bądź budowy nieruchomości, nawet przy niskim wkładzie własnym,
- kredyt hipoteczny udzielany jest zwykle w dużej kwocie, niedostępnej dla pożyczek konsumenckich,
- raty kredytu rozkładane są nawet na 30 lat,
- kredyty hipoteczne udzielane są na preferencyjnych warunkach, wypadają bardzo korzystnie na tle pożyczek gotówkowych – oprocentowanie może być nawet o połowę niższe,
- klient może wybrać rodzaj rat – stałej wysokości lub malejące.

Wady kredytu hipotecznego:
- skomplikowane procedury bankowe, które trwać mogą nawet do kilkunastu tygodni,
- duże koszty około kredytowe – sądowe, notarialne,
- szczegółowe i długotrwałe weryfikacje w biurach informacji kredytowej,
- wieloetapowe ubezpieczenia kredytu, podnoszące jego koszt,
- klient musi dokładnie określić cel, na jaki przeznaczone zostanie zobowiązanie.